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债务约束和央地博弈下，地方国企如何做大做强 | 国企战略与融资创新专题研讨会
当化解地方隐债风险成为换届之年的首要任务，地方国资平台如何抓住变革契机，通过战略创新和融资创新，短期优化运营方式，完成有效化债，长期沉淀优质资产，不断做大做强？
9月22日，由易居克而瑞浙江区域联合甬商房地产平台/宁波全经联房地产智库、光大银行宁波江北支行共同主办的「国企战略与融资创新专题研讨会」于甬城重磅启幕。
光大银行宁波分行邬雪松副行长和宁波全经联房地产智库缪百年会长的精彩致辞，拉开了本次研讨会的序幕。
活动现场，宁波重点国资平台、全国性央企、行业专家与金融方代表济济一堂，共同探讨新时期地方国企的战略革新与融资突围之道。
我们对现场迸发的精彩观点做了逐一梳理，希望为行业各方提供价值启示。
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易居克而瑞企业研究部总经理&浙江区域总经理 刘晨光
债务约束和央地博弈下，
地方国企的大发展和行业新机会
”
易居克而瑞企业研究部总经理&浙江区域总经理刘晨光发表了《债务约束和央地博弈下，地方国企的大发展和行业新机会》主题演讲，分享关于地方国企转型变革与创新发展的最新研究成果，为地方重点国资平台带来洞悉行业发展趋势的“新视角”和撬动企业转型升级的“新思维”。
■ 地方国企迎来大发展时代：今年，对于房地产行业包括民营房企来说，也许不是很好的年份，但是站在地方国企的角度，在债务约束和央地博弈的双重背景下，已经迎来转型变革和创新发展的最好契机。
■ 盘活资质较好的存量资产：部分底色较好的基础设施和保租房领域，可借由公募REITs渠道实现资产变现。目前，已有17只基础设施公募REITs完成上市，助力6类底层资产成功变现。
■ 盘活资质欠缺的存量资产：核心在于提高底层资产的收益能力，资产收益增加后，努力吸纳社会资本和闲散资金，实现变现退出。盘活方式持续创新，包括公园广场改扩建、工业改保租房、划拨产权转让等。
■ 拓展增量资产的关键：对于城投平台而言，盘活存量资产至关重要，而拓展增量资产，能“玩”出新东西，通过基础设施和公共设施项目化，增加自有收入和现金流，实现项目资金平衡和企业可持续发展。
■ 拓展增量资产的可行路径：路径一——TOD，驱动国央企增加有效投资，并沉淀核心资产；路径二——XOD，城市土地开发与公益项目统筹运作，实现总体资金平衡；路径三——未来社区，通过住宅销售与服务配套的平衡，实现收益；路径四——片区综合开发，通过封闭运作，实现增量回报和自平衡滚动开发。
■ 转型成功的典型企业：存量盘活样本——上海中环，引进中海地产，成功盘活上海市区最大城中村；增量拓展样本——华发股份，国企融资平台，拥有国有信用，多元化业务寻求增量突围；合作样本——申通地铁，与品牌房企合作开发TOD项目，实现经营收益反哺交通运营；投资样本——合肥建投，依托战略新兴产业投资，助力产业孵化，造就经典“合肥模式”；金融业务扩展样本——四川能投，拥有8块金融牌照，22年收购清华获取公募基金牌照。
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易居克而瑞•资管研展总监 张健
国有资产盘活案例与实践
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易居克而瑞•资管研展总监张健分享了主题为《国有资产盘活案例与实践》的主题演讲。
张健表示，在国有资产盘活上，目前，克而瑞•资管为国有业主提供2大服务，即集团级服务和项目级服务。
1、集团级服务涵盖资产包梳理、数字化赋能和行研培训
资产包梳理包含资产盘点、项目定位和市场监测三大方面。在资产包梳理上已经有牛奶集团、百联集团、杭州中童项目等多个成功案例。
•资产盘点具体分为四个步骤，即资产标准化、价值评估、资产分类、资产优化。
•项目定位细分为市场分析、项目定位、租售策略和经济测算。
•市场监测是基于对各类资产市场的运营指标监测及研究，提升资产运营效率的解决方案。
数字化赋能上，克而瑞资管进行了数字化资管1.0、数字化资管2.0、数字化资管3.0的升级迭代。
另外，克而瑞还特别建立了数据中台和业务中台，实现了数据治理、算法构建和算力的升级。完成了不动产数据资产化的价值闭环。
行研培训则为是传统房地产、商用不动产提供定制培训方案。
2、项目级服务包括渠道类、交易类、资管类三大业务
针对项目级服务的三大业务，张健在现场也介绍了诸多成功案例。
比如在渠道类业务中，克而瑞资管曾与浙铁绿城长风中心合作，成功主办以《CAIC尊享交流会》为主题的线下闭门沙龙，通过资源嫁接，为各方提供相关服务；在交易类业务中，促成了海螺创业与上海市嘉定区政府的土地交易；在资管类业务中，克而瑞资管适应行业发展所需，赋能国有业主、金融机构和实体企业全流程资产管理，涉足大资管、小资管、ESG等多类型业务。
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光大银行宁波江北支行公司部经理 葛文飞
光大银行融资产品介绍
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光大银行宁波江北支行公司部经理葛文飞分享了主题为《光大银行融资产品介绍》的主题演讲。
葛文飞表示，我行近年来先后获评宁波市政府金融服务业的多项奖项，其四大类与地产相关的融资产品，有四大优势：
一、传统融资产品
光大银行的审批速度在行业中具备较强的市场竞争力，一般2-3周即可完成审批。
二、产业基金
光大银行在产业基金方面提供三大类业务，包含理财融资服务、基金管理人服务和城市更新基金。
三、城市更新/未来社区
光大银行向城市更新（含未来社区）项目实施主体提供城市更新贷款业务。
拥有国有背景的企业为我行重点服务的目标客户，该产品优势在于一二级市场融资比例最高分别可达总投的80%、70%，融资期限最长可达10年-20年。
今年以来，光大银行在宁波未来社区已有鄞州划船未来社区、海曙长乐未来社区2个成功案例。其中，鄞州划船未来社区项目银团贷款148亿，光大银行参团份额38亿元，为第二大参团银行。
四、并购融资
目前常见的并购融资参与模式有大股东参与上市公司定增、上市公司产业并购、地方国企并购、房地产并购。这里重点阐述后两种模式。
•地方国企并购
这方面光大银行已有许多成功案例，如宁波交投收购宁波建工、宁波工投收购奇精机械、宁波舜通收购镇海股份等。地方国企之间的资产/股权并购是企业“创造”银行授信额度的一个过程。
•房地产并购
房地产市场严控的背景下，资金链问题岌岌可危。光大银行积极支持优质龙头房企集团，给予总对总专项并购额度；部分龙头房企客户的并购贷款给予分行审批授权。
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圆桌论坛
国企战略与融资创新
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通过主题演讲获得满满干货之后，在接着进行的圆桌论坛上，克而瑞企业研究部总经理&克而瑞浙江区域总经理刘晨光、光大银行宁波分行副行长邬雪松、甬商房地产平台/宁波全经联房地产智库会长缪百年、鄞州城市投资开发有限公司财务总经理张福华就国企的发展与机会、国企融资创新等议题做了交流与探讨。
Q1：在现在民营房企水深火热的情况下，国企特别是地方平台公司的在土拍市场越来越活跃，怎么看这个现象？这个时期，怎么做会发展的更好？
克而瑞企业研究部总经理兼克而瑞浙江总经理 刘晨光：
国企在土拍市场的活跃，存在托底的因素，但投资托底拿地并不是一个好的情况，数据显示，目前国企拿地的开工率仅16%，相比民营企业要低不少。
在这种时候，国企要获得更好的发展，可从三个方向发力：一是挖掘增量的新机会，与市场化企业多多合作；二要注重进行存量的盘活；三则要争取上级更大的授权，通过更好的决策机制获得新发展。
Q2：资金决定了短期房地产走势，目前从银行端来看针对房地产的政策有哪些变化，目前政策持续性会如何？对房地产的影响有多大？
光大银行宁波分行副行长 邬雪松：
国资企业经历去年8-11月的监管制约，明显感觉到地产行业已回归理性。从银行角度来看，政策存在合成概念。从金融角度来看，监管部门会对企业的负债率高度关注。从项目层面来看，宁波前2批土地出让，多由国央企托底，这些企业拿地后，贷款业务方面竞争激烈，金融端应做好有效支撑作用。
Q3：缪会长从事房地产开发二十多年，也曾在地方国企宁波交通房产担任过负责人，同时也担任过多年民营房企的总经理，请您谈谈民企和国企有什么不同，开发过程的优势和劣势各是什么？
甬商房地产平台/宁波全经联房地产智库会长 缪百年：
我认为国企具有三大优势：第一，国企在政府类资源获取上更为便利，可得到一般房企所不能获得的土地资源等；第二，融资相对容易且资金的成本比较便宜；第三，审批验收相对更为方便。劣势上，主要体现在成本控制、质量控制以及薪资受限等方面。
我们甬商房地产平台/宁波全经联房地产智库也在助力国企实现高质量发展，像今天联合光大银行、易居克而瑞进行《国企战略与融资创新》专题研讨会就是一大例证。此外，我们也经常走进国企进行交流探讨，同时，也提供专项VIP服务，帮助国企找合作方、进行整合资源等。
Q4：鄞城集团是宁波地方国企的代表，承担了区域地方国企所需要承担的所有责任。张总作为鄞城集团财务负责人，请您谈谈地方国企在融资中会碰到哪些问题，有哪些建议？
鄞州城市投资开发有限公司财务总经理 张福华：
目前地方国企在融资中会碰到三大问题：有效资产少，大部分是存量资产，资金较少结转；普遍负债率较高，同时存在隐债，导致资金紧张；产业链太长，真正产生正现金流的很少。
经营业务导向必须做出根本性的改变，建议流资配比在5%-10%区间，调整负债结构，降低负债率，提高资金利用率。
另外地方国企在存量资产盘活和新增项目开发中会碰到哪些问题，有哪些建议？
地方国企在公共运营事业方面遇到的现金流问题，融资难度较大。建议以盘活存量资产为主，利用一部分资金参与市场化，再用市场化反哺企业，保障企业的可持续性发展。
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